Самые полезные юридические советы

Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного

Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 1
Предлагаем ознакомится с тематической информацией в статье: "Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного". На все возникшие вопросы ответит онлайн-консультант.

Арендодатель земли умер: что с землей

07.12.2018 16461 1 2

Для кого эта статья: для сельхозпроизводителей, которые арендуют земельные участки.

Из этой статьи вы узнаете: прекращает ли действие договор аренды земельного участка в случае смерти арендодателя, какие документы подтверждают факт смерти, кому и за какой период (после смены собственника земли) нужно выплачивать арендную плату, а также как ее облагать налогами.

Прекращается ли договор аренды земельного участка в случае смерти арендодателя?

Нет, не прекращается, за одним исключением – если такая причина прямо предусмотрена договором (ст. 32 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161).

Что имеется в виду? По общему правилу договор продолжает действовать. Однако, если согласно его условиям смерть арендодателя является основанием для прекращения договора, тогда он прекращается. В этом случае у сельхозпредприятия нет оснований пользоваться земельным участком. После оформления вещных прав новым собственником (в порядке наследования) с ним можно вести разговоры о заключении нового договора аренды земли.

Будьте осторожны! Не относитесь легкомысленно к условиям договора! Прозевав благоприятный момент, вы можете мигом потерять арендованный земельный участок. Поэтому внимательно изучайте текст договора и по возможности корректируйте его с выгодой для себя.

В договоре отсутствует условие относительно правовых последствий в случае смерти арендодателя. Как быть?

В таком случае нужно руководствоваться нормой ст. 32 Закона № 161, а именно: смерть не является основанием для прекращения договора аренды земли.

Помните! Стороны имеют право предусматривать желаемые условия в договоре аренды земельного участка. Но если они обошли вниманием определенный момент, то надо ориентироваться на нормы действующего законодательства и действовать так, как указано в нормативном акте. В данном случае – в Законе № 161.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Какой документ является официальным подтверждением смерти физического лица – арендодателя?

Таким документом является свидетельство о смерти, которое изготовляется типографским способом по единому образцу и имеет индивидуальные серию и номер (ст. 18 Закона от 01.07.10 г. № 2398-VI «О государственной регистрации актов гражданского состояния», далее – Закон № 2398; постановление КМУ от 10.11.10 г. № 1025).

Обратиться в отдел госрегистрации актов гражданского состояния по вопросу государственной регистрации смерти лица могут родственники умершего, представители органа опеки и попечительства, работники жилищно-эксплуатационных организаций, администраций заведения здравоохранения, где наступила смерть, и другие лица (ст. 17 Закона № 2398).

Что подтверждает переход права собственности на земельный участок к наследнику в порядке наследования?

Право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации такого права согласно Закону от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952) (ст. 125, 126 Земельного кодекса, далее – ЗК).

То есть с момента регистрации за новым собственником вещного права на земельный участок в порядке наследования у него возникнут права и обязанности по заключенному ранее договору аренды земли.

В подтверждение регистрации права собственности на земельный участок заявителю выдается извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Госреестр прав) (ч. 1 ст. 18, ст. 21 Закона № 1952). Итак, вещное право на земельный участок регистрируется в Госреестре прав, а новый собственник получает извлечение.

[3]

Интересно знать! Нотариус, который ведет наследственное дело и выдает документы о наследстве, должен также осуществить государственную регистрацию прав (ст. 3 Закона № 1952). Поэтому дополнительно идти к другому субъекту госрегистрации не придется.

Как арендатор узнает о новом собственнике участка?

Новый собственник земельного участка должен уведомить арендатора о своем статусе в течение одного месяца со дня обретения права собственности (оформления надлежащим образом прав на земельный участок). В уведомлении обязательно указываются (ч. 3 ст. 148 1 ЗК):

  • кадастровый номер (при наличии), местоположение и площадь участка;
  • наименование нового собственника (для юрлиц) и Ф. И. О. (для физлиц);
  • место проживания или нахождения нового собственника, его почтовый адрес;
  • платежные реквизиты.

Сообщение присылается арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении или передается ему лично под подпись. Однако ответственности за нарушение этой обязанности не установлено, поэтому фактически за несоблюдение порядка информирования арендатора новому собственнику ничего не грозит. Впрочем, условиями договора могут предполагаться последствия таких действий (штраф, основание для инициирования снижения арендной платы и т. п.).

После того как арендатору станет официально известно о новом собственнике земельного участка, следует с ним познакомиться и решить актуальные вопросы (возобновление или изменение существующих условий, выплата арендной платы и т. п.).

Договор аренды земли подходит к концу. Арендатор планирует воспользоваться преимущественным правом на возобновление договора (заключение на новый срок), но в установленный договором срок некому направить письмо-уведомление – собственник умер за полгода до этого. Имеет ли право арендатор продолжать пользоваться участком? Кому направлять письмо-уведомление о возобновлении?

Арендатор имеет право продолжать пользоваться этим земельным участком, ведь течение всех сроков останавливается до момента уведомления арендатора о переходе права собственности на участок (ч. 9 ст. 33 Закона № 161). В частности, это касается сроков:

  • уведомления арендатором о намерении использования его преимущественного права на возобновление договора аренды земли;
  • автоматического возобновления договора аренды земли, если после окончания срока его действия не поступило письмо-уведомление арендодателя о возражении в возобновлении.

Имейте в виду! Арендатор должен направить письмо-уведомление не позже чем за один месяц или другой установленный договором срок до окончания срока действия договора аренды земли (ст. 33 Закона № 161). То есть, если договором предусмотрен иной срок, руководствоваться надо условиями договора.

Итак, в случае смерти арендодателя арендатор имеет законные основания продолжать пользоваться земельным участком, если иное не предусмотрено договором. Вместе с тем срок аренды подходит к концу, а направлять письма-уведомления некому. Хорошо, что сроки «застывают», пока новый собственник (наследник) не оформит свои права. Поэтому арендатор продолжает пользоваться участком и ждет уведомление о переходе права собственности на земельный участок. Фактически, пока новый собственник не обратится к нему.

После этого, начиная со дня, когда арендатору стало известно о переходе права собственности на арендованный земельный участок (см. выше), ход срока для возобновления договора продолжается (с учетом срока, который прошел до момента остановки).

Таким образом, в дальнейшем разговоры о возобновлении договора ведутся с новоиспеченным собственником земли. Ему надо предоставить письмо-уведомление о возобновлении договора аренды земли вместе с проектом дополнительного соглашения (ч. 2, 3 ст. 33 Закона № 161).

Совет! Подайте два экземпляра проекта дополнительного соглашения с подписью арендатора, чтобы при отсутствии возражений арендодатель мог сразу подписать соглашение и направить (передать) его арендатору.

За какой период нужно платить арендную плату новому собственнику земельного участка?

Арендную плату новому арендодателю нужно платить за период, когда он фактически ее не получал, но не более чем за 3 года. Ведь общий срок исковой давности составляет 3 года (ст. 257 Гражданского кодекса, далее – ГК).

Справочно: исковая давность – это срок, в пределах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права или интереса (ст. 256 ГК).

Необходимо ли заключать дополнительное соглашение к договору о смене арендодателя?

Заключать дополнительное соглашение к договору аренды земли в случае перехода права собственности на участок к другому лицу (в порядке наследования или пр.) необходимо, если:

  • на это прямо указано в договоре аренды земельного участка (ст. 32 Закона № 161);
  • стороны желают внести такие изменения в договор (ст. 148 1 ЗК).

То есть прямой обязанности заключать дополнительное соглашение к договору законодательством не установлено, но если такое условие прописано в договоре или стороны добровольно хотят этого, то они могут заключить это соглашение. Тогда, при необходимости, целесообразно внести изменения и в другие условия договора (привести их в соответствие, пересмотреть определенные условия, изменить срок действия и т. п.), чтобы не регистрировать изменения несколько раз.

Имейте в виду! Независимо от того, заключили или не заключили стороны дополнительное соглашение к договору о внесении изменений относительно нового арендодателя, в момент оформления своих прав на землю к новому собственнику перешли все права и обязанности предыдущего собственника по действующим договорам аренды земли (ч. 1 ст. 148 1 ЗК). Стороны продолжают руководствоваться заключенным ранее договором и его условиями относительно друг друга.

Надо ли начислять и облагать налогами арендную плату по договору аренды, если арендодатель умер?

В случае смерти арендодателя прекращается его правоспособность, поэтому нет оснований для начисления доходов в виде арендной платы для выплаты умершему лицу. Обязательства по такому договору можно учитывать на забалансовом счете как обязательства будущих периодов.

Кроме того, в случае смерти налогоплательщика последним налоговым периодом считается период, который заканчивается днем, на который приходится смерть такого плательщика (п. 162.3 Налогового кодекса, далее – НК).

Итак, из приведенных норм можно сделать следующие выводы:

  • если смерть наступила, например, в октябре, а начисление арендной платы по договору проводится в декабре, то ее сумма не будет объектом налогообложения;
  • если по договору аренды доход начисляется, например, в декабре и на этот же месяц приходится смерть арендодателя, тогда арендная плата подлежит обложению НДФЛ и военным сбором и отражению в форме № 1ДФ с заполнением граф 3а, 4а и 4.

Что делать, если о смерти арендодателя не было известно и арендатор начислил и обложил налогом доходы от аренды?

В случае смерти арендодателя доход от аренды выплачивается его наследникам. Поэтому после получения информации о новом собственнике арендованного земельного участка ранее начисленный в пользу умершего лица и обложенный налогом доход на основании пп. 169.4.3 НК перерассчитывается.

Новое начисление доходов проводится уже в пользу нового собственника (наследника), и во время такого начисления (выплаты) осуществляется налогообложение. Переплата по налогам, которые были удержаны из начисленной в пользу умершего лица суммы, возникшей по результатам проведенного перерасчета, может быть зачислена в уплату налогов, удержанных из доходов, начисленных в пользу нового собственника (наследника). Такое зачисление проводится без каких-либо дополнительных обращений в органы ГФС самостоятельно налоговым агентом по данным бухучета.

При этом нужно представить уточняющую форму № 1ДФ за соответствующий период, в которой:

  • отменить доходы, выплаченные в пользу умершего лица;
  • отразить начисленные в пользу нового собственника и обложенные налогом доходы за период, в котором они были начислены (выплачены).

При этом в случае представления уточняющей формы № 1ДФ штраф не применяется, поскольку уточнение проводится по результатам перерасчета (абзац пятый пп. 119.2 НК).

Выводы

Смерть арендодателя не является основанием для изменения условий договора или прекращения его действия, если иное не предусмотрено самим договором. Поэтому нужно тщательно изучать условия договора аренды земельного участка, чтобы точно знать, прекратится ли он при смерти собственника.

Официальным подтверждением факта смерти лица является свидетельство о смерти, а факта оформления наследником своих вещных прав на земельный участок – извлечение из Госреестра прав.

Новый собственник земельного участка должен уведомить арендатора о себе в течение одного месяца со дня приобретения права собственности и решить все вопросы, связанные с арендой. Вносить изменения в договор (заключать дополнительное соглашение) не обязательно. Новый собственник может требовать выплаты арендной платы не более чем за последние 3 года.

Источники

http://uteka.ua/publication/agro-4-zemlya-ta-zemelni-pravovidnosini-32-arendodatel-zemli-umer-chto-s-zemlej

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

Законодательство

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Причины

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 5заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 6

  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 7

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 8

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 9

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Некоторые банки обязывают своих клиентов оформлять страховку жизни при ипотеке. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

[2]

Вы взяли в аренду участок на 49 лет, а теперь хотите оформить его в собственность?Пошаговый алгоритм есть здесь.

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 10факторов расторжения договора. Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем. Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).

Источники

http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/rastorzheniye-dogovora-arendy.html

Расторжение договора аренды земельного участка: порядок и особенности

Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 11Процедура расторжения договора аренды земельного участка подчиняется нормам российского законодательства. Инициатором завершения договорных отношений вправе стать как арендатор земельного надела, так и его арендодатель.

Процесс может проводиться принудительно по желанию одного из участников сделки либо по обоюдному согласию сторон.

Нормы законодательства

Основные законы, на которые нужно опираться сторонам в вопросах прекращения арендных отношений:

  • гл.26 ГК РФ – определяет условия и причины прекращения обязательств участников;
  • гл.29 ГК РФ – регулирует процесс завершения договорных отношений в целом;
  • ст.619, 620 ГК РФ – определяет общие причины для расторжения в одностороннем порядке;
  • ст.46 ЗК РФ — представляет перечень оснований для завершения арендной сделки;
  • п.2 ст.45 ЗК РФ — конкретизирует причины, когда инициатором выступает арендодатель.

Начать процесс расторжения вправе любая сторона сделки при наличии на то оснований, закрепленных в законодательстве.

Помимо этого, договор аренды прекращает свое действие, если завершается его срок, прописанный в условиях соглашения, а также при наличии взаимного согласия участников.

Независимо от причин расторжения стороны должны четко соблюдать нормы законодательства во избежание появления сложностей и возможных споров.

Порядок расторжения по взаимному соглашению

П.3 ст.407 ГК РФ позволяет участникам договора прекращать отношения путем создания двустороннего соглашения о расторжении.

В данном соглашении прописывают условия завершения договора аренды, а также последствия для каждой из сторон. Обязательным является простая письменная форма данного соглашения. Стороны обязаны закрепить все договоренности на бумаге и скрепить их своими подписями.

Процедура может инициироваться любым из участников арендной сделки. Предложение направляется арендатором или арендодателем второй стороне с указанием причин прекращения дальнейшей аренды земельного участка.

Если вторая сторона не возражает против завершения арендных отношений, то составляется двустороннее соглашение.

Прекращение временного пользования земельного участка по взаимному согласию участников – это самый простой способ расторгнуть договорные отношения. В этом случае возникает минимум сложностей и препятствий, сделка оформляется быстро и без взаимных претензий.

Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 13

Оформление соглашения о расторжении

Документ формируется в виде договора и должен содержать информацию следующего характера:

  • название документа;
  • место и день его составления;
  • сведения о договоре аренды, в отношении которого инициируется расторжение (номер и дата);
  • реквизиты участников, между которыми заключается соглашение;
  • причины и основания;
  • условия – в данный пункт может включить обязанность арендатора привести земли в надлежащее состояние, назначение компенсационных выплат;
  • сроки прекращения действия договора;
  • подтверждение отсутствия взаимных претензий;
  • подписи арендатора и арендодателя (или их представителей), печати для юридических лиц.

Каждая сторона получает один подписанный вариант соглашения. Арендные отношения считаются расторгнутыми в срок, установленный указанным двусторонним документом.

Порядок действий по инициативе арендодателя

Больше сложностей возникает, если нет взаимного согласия в вопросе прекращения арендных отношений.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке потребовать расторгнуть договор аренды земли, если присутствуют основания, прописанные в законодательстве. Прежде всего, нужно руководствоваться седьмой главой ЗК РФ, а также ст.619 ГК РФ.

Расторжение по желанию арендодателя проводится в следующем порядке:

  1. Выявление оснований для одностороннего прекращения договора аренды (согласно законодательству РФ).
  2. Направление арендатору письменного предупреждающего письма о намерении прекратить арендную сделку (оформляется в свободном виде).
  3. Получение ответной реакции от арендатора (письменное согласие или отказ) – на это отводится 30 дней, если иное не указано в самом договоре.
  4. При согласии арендатора заключается соглашение о расторжении.
  5. Отсутствие реакции арендатора в 30-тидневный срок дело переносится в судебные органы.
  6. При несогласии арендатора вопрос решается в суде, в связи с чем, арендодателем направляется исковое заявление в судебные органы.

Важным является составлять предупреждение в двух идентичных экземплярах и направлять его заранее, сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

В уведомлении не только приводится требование расторгнуть отношения аренды, но и конкретизируются причины для этого, приводятся обоснованные обстоятельства.

Передать уведомление можно лично в руки, посредством почтовой связи. Во втором случае следует направлять документ заказным письмом с вложенной описью содержимого.

Необходимо получить свидетельство того, что документ второй стороной принят – это может быть почтовое уведомление о вручении или подпись принимающей стороны на экземпляре арендодателя.

Причины расторжения, если инициатор — арендодатель

Договор аренды участка земли расторгается в принудительном порядке по желанию арендодателя по следующим причинам:

  • отсутствие или задержка платы за аренду как минимум 2 раза подряд;
  • использование земли не по назначению, возможно, с нанесением вреда окружающей среде;
  • порча участков;
  • непроведение необходимых и обязательных действий по улучшению качества земель – охрана почв, рекультивация;
  • отсутствие подготовки участков к целевому использованию;
  • неиспользование земли по назначению в течение трехлетнего срока (речь идет об участках для с/х и строительных целей);
  • самовольное возведение построек на участке;
  • изъятие наделов в государственных целях.

Помимо указанных причин, стороны могут прописать дополнительные непосредственно в договоре аренды.

Порядок действий по инициативе арендатора

Законодательство РФ позволяет инициировать процедуру расторжения арендатору. Если второй участник сделки нарушает положения договора аренды, предоставляет землю в ненадлежащем виде, создает препятствия для целевого использования наделов, то арендатор вправе потребовать прекратить отношения.

Арендатору следует действовать в соответствии с нормами законодательства, заранее уведомив арендодателя о своих намерениях в письменном виде с указанием обоснования.

В целом, порядок действий арендатора следующий:

  1. Выявление обоснованных причин для расторжения договора аренды.
  2. Направление арендодателю письменного предупреждения о желании расторгнуть соглашение.
  3. Получение письменного ответа от арендодателя в течение 30-ти дней.
  4. В зависимости от ответной реакции арендодателя либо заключается двустороннее соглашение о расторжении, либо инициируется судебное разбирательство.

Причины расторжения, если инициатор – арендатор

Арендатор земельного участка вправе потребовать расторгнуть арендный договор при наличии причин:

  • владелец не предоставил земельный участок для пользования в обозначенный срок;
  • арендодатель создает препятствия для пользования землей;
  • состояние участка не соответствует условиям, оговоренным в договоре аренды, земля обладает не выявленными ранее недостатками;
  • землю нельзя использовать по целевому назначению в силу различных причин, ранее скрытых от арендатора.

Представленный список не закрытый и может быть дополнен. Соглашение об аренде земли может содержать дополнительные причины для его завершения в досрочном порядке по инициативе одного из участников.

В целом, все причины для прекращения договора аренды сводятся к несоблюдению арендодателем договорных условий и невыполнению прописанных обязательств.

Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 14Возможные сложности

Процесс может затянуться и усложниться, если вторая сторона отказывается признавать себя виновной в нарушении договорных обязательств и не желает прекращать отношения. Более того, возможно выставление встречных претензий.

В этом случае дело переходит в судебные органы и затягивается на неопределенный срок.

Для суда нужно собрать достаточную доказательную базу — аудиофайлы, видеофайлы, бумажные документы, подтверждающие претензии стороны. Необходимо заручиться поддержкой свидетелей и очевидцев.

Во избежание подобных сложностей рекомендуется на стадии подписания договора аренды установить непосредственно в условиях возможные поводы для расторжения сделки в более ранние сроки. При этом нужно четко обозначить причины, по которым инициировать прекращение аренды может каждый из участников сделки.

Источники

http://prozemlu.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-poryadok-i-osobennosti/

Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти Арендодателя — смена собственника земельного участка

Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 15

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

[1]

Как расторгнуть договор аренды земли из-за смерти арендодателя — смена собственника земельного - картинка 16

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09 Отменяя принятые по делу судебные решения о расторжении договора аренды, суд указал, что переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений о новом арендаторе земельного участка

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева В.Н.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Иванниковой Н.П., Маковской А.А., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 14.01.2009 по делу № А35-7422/08-С3 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.04.2009 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области — Лактионова О.Г.;

от общества с ограниченной ответственностью «Курский завод «Аккумулятор» — Брежнева Е.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Курский завод «Аккумулятор» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области (далее — управление) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2005 № 78994ю.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее — комитет по управлению имуществом), Земельный комитет города Курска (далее — земельный комитет).

Определением Арбитражного суда Курской области от 16.12.2008 настоящее дело и дело № А35-8377/08-С3 того же суда по иску управления к обществу о взыскании 735 590 рублей 89 копеек задолженности по арендным платежам и 20 596 рублей 80 копеек пеней по договору аренды от 21.10.2005 № 78994ю объединены в одно производство.

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.01.2009 иск общества о расторжении договора аренды удовлетворен; требование управления удовлетворено частично — с общества взыскано 191 893 рубля 29 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008 по 24.07.2008 и 10 746 рублей 06 копеек пеней за период с 10.09.2008 по 30.12.2008; в удовлетворении остальной части требования управления отказано.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 14.04.2009 решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции управление просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм земельного законодательства.

Земельный комитет в отзыве на заявление поддерживает приведенные в нем доводы.

В отзыве на заявление комитет по управлению имуществом и общество просят оставить судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части удовлетворения требования общества по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между администрацией города Курска (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 21.10.2005 № 78994ю аренды (далее — договор аренды) земельного участка общей площадью 11 683 кв. метра с кадастровым номером 46:29:1 03 134:0009, расположенного по адресу: г. Курск, 1-й Ольховский пер, д. 7. Названный земельный участок предоставлен обществу на срок с 04.08.2005 по 04.08.2020 для эксплуатации объектов недвижимого имущества с целью обслуживания дошкольных учреждений. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Впоследствии при разграничении государственной собственности на этот земельный участок право собственности на него было зарегистрировано за Российской Федерацией.

Между управлением, администрацией города Курска и обществом 10.09.2007 подписано трехстороннее соглашение № 13 о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по упомянутому договору аренды.

Дополнительным соглашением от 29.08.2008 № 52 в пункт 6.2 договора аренды внесены изменения, согласно которым в случае возникновения необходимости досрочного расторжения договора арендатор направляет арендодателю уведомление об этом с указанием мотивов. Новая редакция названного пункта договора также предусматривала обязанность арендатора внести арендную плату за пользование земельным участком до момента государственной регистрации прекращения договора аренды.

Изменения в договор аренды, внесенные соглашением от 10.09.2007 и дополнительным соглашением от 29.08.2008, зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с муниципальным контрактом от 01.07.2008, заключенным комитетом по управлению имуществом и обществом, объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, перешли из собственности общества в муниципальную собственность города Курска.

Право муниципальной собственности в отношении приобретенных объектов недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008.

В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, общество письмами от 31.07.2008 № 6500-367, от 09.09.2008 № 4700-39 обратилось в управление с предложением о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды земельного участка.

Не возражая против расторжения договора аренды, управление сообщило обществу, что такое соглашение будет им подписано только после полного погашения задолженности по арендной плате.

Разногласия сторон по вопросам об основаниях прекращения договора аренды и внесения арендной платы, обусловленных сменой собственника объектов недвижимости, послужили поводом для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что общество, продав объекты недвижимого имущества, в силу требований статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации утратило право пользования соответствующим земельным участком.

Оценивая обоснованность требования управления о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции указал, что у общества не возникло обязанности по внесению арендных платежей после перехода права собственности на эти объекты к муниципальному образованию «Город Курск» (далее — муниципальное образование).

При таких обстоятельствах суд взыскал с общества 191 893 рубля 29 копеек задолженности по арендным платежам лишь за период с 01.07.2008 по 24.07.2008, то есть до момента государственной регистрации перехода права собственности на упомянутое имущество к муниципальному образованию, а также 10 746 рублей 06 копеек пеней за просрочку их внесения.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, согласившись с его выводами.

Между тем судами не учтено следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.

В удовлетворении требования управления о взыскании с общества арендных платежей за период после возникновения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества суды отказали правомерно.

Право собственности муниципального образования на здания зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008, поэтому выводы судов о прекращении обязанности общества по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с этой даты являются правильными.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части удовлетворения требования общества.

Так как фактические обстоятельства, имеющие значение для данного спора, суды установили на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применили нормы права, Президиум считает возможным принять по делу в соответствующей части новый судебный акт.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Курской области от 14.01.2008 по делу № А35-7422/08-С3 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.04.2009 по тому же делу в части удовлетворения требования о расторжении договора от 21.10.2005 № 78994ю аренды земельного участка общей площадью 11 683 кв. метра с кадастровым номером 46:29:1 03 134:0009, расположенного по адресу: г. Курск, 1-й Ольховский пер, д. 7, отменить.

Обществу с ограниченной ответственностью «Курский завод «Аккумулятор» в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2005 № 78994ю отказать.

В остальной части названные судебные акты оставить без изменения.

ПредседательствующийВ.Н. Исайчев

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09

Текст постановления официально опубликован не был

Источники

http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1693521/

Литература

  1. Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.
  2. Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.
  3. Торгашев, Г.А. Методика преподавания юриспруденции в высшей школе / Г.А. Торгашев. — М.: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2014. — 463 c.
  4. Римское частное право. Учебник. — М.: Зерцало, 2015. — 560 c.
  5. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях