Самые полезные юридические советы

Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика

Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика - картинка 1
Предлагаем ознакомится с тематической информацией в статье: "Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика". На все возникшие вопросы ответит онлайн-консультант.

Замена застройщика как способ защиты дольщика

Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика - картинка 2

Продолжая разговор об обманутых дольщиках и о судьбе недостроенных многоквартирных домов, застройщик которых стал неплатежеспособным и приостановил свою деятельность, рассмотрим еще один способ завершения строительства. Итак, замена застройщика.

Что нам стоит дом достроить

Многие строительные компании объявлены банкротами, арбитражными судами введены соответствующие процедуры, проводятся расчеты с кредиторами. На фоне многомиллионных требований кредиторов-предпринимателей (банков, подрядных и энергоснабжающих организаций) требования граждан-инвес­торов о передаче им в собственность отдельных квартир в строящемся доме, взыскании неустойки и убытков составляют ничтожную величину и не имеют реальной перспективы в рамках дела о банкротстве застройщика. Возможно, по этой причине арбитражные суды не торопятся включать в состав конкурсной массы застройщика недостроенные многоквартирные дома, а участники долевого строительства сохраняют шансы посредством привлечения дополнительных финансовых ресурсов завершить строительство проблемного дома. В свою очередь органы местного само­управления, к полномочиям которых относятся выдача разрешений на строительство и предоставление земельных участков под строительство (сдача в аренду, согласование субаренды или перенайма), стараются оказать участникам долевого строительства посильную помощь.

Одним из способов завершения строительства «проблемного» дома является замена первоначального застройщика другим, обладающим более надежной репутацией в строительной сфере и достаточными финансовыми ресурсами1. В отсутствие какой-либо специальной правовой регламентации отношений, связанных с заменой застройщика, для достижения желаемой цели используются не только гражданско-правовые средства, но и административный ресурс (например, переоформление разрешительной документации на строительство).

Принял вахту – принимай и обязательства

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Замена застройщика далеко не всегда проходит безболезненно, то есть без ущерба для участников долевого строительства. В большинстве случаев новый застройщик готов сотрудничать, как правило, лишь с теми, кто согласился на дополнительное инвестирование. Примером может служить следующее дело.

Т-ва обратилась в суд с иском к ООО «Фирма «САВА-ЛТД», ООО «ТСЖ «Успех» о признании за ней права требования в отношении жилого помещения – однокомнатной квартиры площадью 34,8 кв. м во 2-й блок-секции многоквартирного дома по ул. Судостроительной, во 2-м микрорайоне жилого массива «Пашенный». Исковые требования она мотивировала тем, что 16 ноября 2004 г. заключила с ООО «Фирма «САВА-ЛТД» договор участия в долевом строительстве указанной квартиры. В настоящее время ООО «Фирма «САВА-ЛТД» объявлена банкротом, строительство многоквартирного дома завершает другой застройщик – ООО «ТСЖ «Успех», который отказывается признавать за истицей права в отношении спорной квартиры, требуя от нее уплаты дополнительных взносов.

Ответчик исковые требования не признал и пояснил, что 9 февраля 2009 г. между ООО «Фирма «САВА-ЛТД» и ООО «ТСЖ «Успех» заключено соглашение о замене стороны в договоре генерального подряда от 22.03.2007 № 2; в июле 2009 г. ООО «ТСЖ «Успех» выдано разрешение на строительство вышеуказанного дома. Между ООО «Фирма «САВА-ЛТД» и ООО «ТСЖ «Успех» также заключено соглашение о разделе обязательств по обеспечению дополнительного финансирования жилого дома. К ООО «ТСЖ «Успех» перешли права и обязанности по договорам с теми инвесторами, которые будут осуществлять дополнительное целевое финансирование достройки дома и оформили договорные отношения с новым застройщиком. У лиц, не желающих заключать трехстороннее соглашение, сохраняются отношения с прежним застройщиком, то есть с ООО «Фирма «САВА-ЛТД». Истица такого соглашения не заключала, поэтому у ООО «ТСЖ «Успех» не возникли перед ней какие-либо обязательства.

Заочным Решением Свердловского районного суда г. Красноярска от 20.10.2009 исковые требования удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда оставила решение без изменения, отметив следующее.

Истица Т-ва взятые на себя обязательства по договору о долевом участии в строительства от 16.11.2004 исполнила в полном объеме. Денежные средства, уплаченные истицей по договору с ООО «Фирма «САВА-ЛТД», пошли на строительство спорного объекта недвижимости, что ответчиком – ООО «ТСЖ «Успех» не оспаривалось. Доводы кассационной жалобы ООО «ТСЖ «Успех» об отсутствии правоотношений между новым застройщиком – ООО «ТСЖ «Успех» и инвестором по первоначально заключенному с ООО «Фирма «САВА-ЛТД» договору – Т-ой ввиду незаключения истицей трехстороннего соглашения несостоятельны. Согласно п. 3 Соглашения от 09.02.2009 «О замене стороны в договоре генерального подряда № 2» к новому заказчику – ООО «ТСЖ «Успех» перешли все права и обязанности по исполнению договоров и соглашений, заключенных первоначальным заказчиком – ООО «Фирма «САВА-ЛТД», с инвесторами и (или) участниками долевого строительства. Заступив на место первоначального застройщика (ООО «Фирма «САВА-ЛТД»), ООО «ТСЖ «Успех» несет ответственность по его обязательствам перед всеми участниками долевого строительства, в том числе перед истицей 2″.

Суды признают правопреемство

Распространенной сегодня является и ситуация, когда строительство многоквартирного дома осуществляет попеременно несколько компаний. И заключенный с одной из них договор аренды земельного участка (равно как и выданное разрешение на строительство) не является определяющим признаком «застройщика». В этом случае судебную защиту получают требования любых участников долевого строительства, чьи денежные средства были использованы при строительстве многоквартирного дома. Показателен следующий пример, в котором первоначальный застройщик передал свои права и обязанности другой компании, однако и она не оправдала надежды. После чего многоквартирный дом был передан для завершения строительства товариществу собственников жилья (созданному из участников долевого строительства).

Х-в В. и Х-ва Т. обратились с иском к ООО «СКФ «Толстиков и Ко», ООО «Строй-Инвест» и ТСЖ «Зодчий» о признании за ними права требования в отношении двух жилых помещений в строящемся многоквартирном доме по ул. Крайняя, 12, а также возложении на ответчиков обязанности включить истцов в реестр инвесторов по строительству указанного дома. Свои требования истцы мотивировали тем, что 21 сентября 2004 г. заключили с ООО «Строй­тэкс-Инвест» (правопреемником которого является ООО «Строй-Инвест») договоры о долевом участии в строительстве вышеуказанного жилого дома. Общество выполнило часть строительных работ, но в настоящее время строительство дома завершает ТСЖ «Зодчий», которое отказывается признавать их инвесторами спорных квартир.

Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 29.10.2010, оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда, исковые требования удовлетворены.

Как видно из изложенных примеров, суды признают наличие правопреемства между первоначальным и новым застройщиком по обязательствам перед участниками долевого строительства, связывая это с тем, что часть строительных (монтажных) работ выполнена за счет денежных средств участников до момента передачи земельного участка и строящегося дома новому застройщику.

Любой предлог, чтобы забыть об инвесторах

Впрочем, встречаются и противоположные примеры, когда новому застройщику удается «забыть» о своих обязательствах перед инвесторами старого застройщика под предлогом отсутствия с ними прямых договорных отношений либо несоответствия истребуемого участником объекта долевого строительства проектной документации.

Судами установлено, что 21 ноября 2005 г. администрацией г. Красноярска внесены изменения в Распоряжение от 26.07.99 № 879-арх о предоставлении земельного участка для строительства, слова «Енисейстройзаказчик» заменены словами «ТСЖ «Пять звезд». В феврале 2006 г. с товариществом заключен договор аренды земельного участка, а в сентябре 2009 г. после согласования проектной документации товариществу «продлено» разрешение на строительство многоквартирного дома по ул. Северной, 10 (первоначально выданное ООО «Енисейстройзаказчик»). Несмотря на указанные обстоятельства, убедительно свидетельствующие о передаче спорного многоквартирного дома от ООО «Енисейстройзаказчик» к ТСЖ «Пять звезд» (для завершения строительства), а также тот факт, что В-ов полностью исполнил свои обязательства по оплате, в удовлетворении иска было отказано. Причиной отказа стало отсутствие доказательств, подтверждающих договорные отношения между ООО «Градстрой» и ТСЖ «Пять звезд», и отсутствие в проектной документации (подготовленной по заказу ТСЖ «Пять звезд» в 2006 г.) сведений о нежилом помещении площадью 253 кв. м на 1-м этаже «4».

Инвестиционные условиядоговора о перенайме

Во избежание подобных споров между участниками долевого строительства и новым застройщиком органам местного самоуправления не следует ограничиваться переоформлением разрешительной документации на другую организацию. Как правило, новому застройщику передаются права на соответствующий земельный участок посредством соглашения о перенайме или договора суб­аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Для защиты имущественных интересов как нового застройщика, так и участников долевого строительства, а также повышения эффективности подобных проектов по достройке проблемных домов целесообразно включать в указанные договоры следующие инвестиционные условия:

  • о наличии у нового застройщика по окончании строительства обязательств по передаче квартир участникам долевого строительства (с приложением реестра участников и указанием соответствующих квартир);
  • наличии у участников долевого строительства обязательства по внесению дополнительных денежных взносов, необходимых для завершения строительства (с приложением экономического обоснования размера данных взносов в расчете на 1 кв. м), о сроках и порядке их внесения (например, по мере выполнения отдельных этапов работ);
  • последствиях невнесения участниками соответствующих взносов, в частности о возможности расторжения договора с указанными участниками и выплаты им денежной компенсации с учетом стоимости не завершенного строительством дома на момент передачи новому застройщику (с приложением экономического обоснования размера указанной компенсации в расчете на 1 кв. м).

Представляется, что договоры с такими условиями могут стать надежной правовой основой для возложения на нового застройщика обязательств по передаче квартир (после окончания строительства дома) участникам долевого строительства, заключившим договор с первоначальным застройщиком «5».

Максим Кратенко,
к. ю. н.,
доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета (г. Красноярск)

1. Нельзя не отметить появление во многих субъектах РФ специальных законов о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, предусматривающих кредитование дольщиков на льготных условиях, выплату дольщикам денежных компенсаций, выкуп у дольщиков прав требования к застройщику и пр. Подробнее см.: Кратенко М.В. Завершение строительства «проблемных» домов // эж-ЮРИСТ. 2010. № 17.

2. Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25.01.2010 по делу № 33-538/2010. Информация получена с сайта www.kraevoy.krk.sudrf.ru.

3. Кассационное определение от 17.05.2010 по делу № 33-4156/2010.

4. Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 13.04.2010, Кассационное определение Красноярского краевого суда от 12.07.2010 по делу № 33-5963/2010.

5. Изложенные в статье рекомендации применимы лишь к тем многоквартирным домам, разрешение на строительство которых было выдано до момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (до 1 апреля 2005 г.), поскольку предусмотренное Законом право залога участников долевого строительства в отношении земельного участка (или права аренды) и строящегося на нем многоквартирного дома значительно осложняет передачу земельного участка другой организации, то есть замену первоначального застройщика.

Источники

http://www.zakonia.ru/analytics/77/52458

Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СМЕНЫ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Р. П. ФЕДОРЦОВА
В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору.

Как сменить застройщика в процессе строительства?

Инвестиции в недвижимость на первичном рынке связаны с определёнными рисками. Главные из них — остановка строительства, заморозка проекта, банкротство застройщика. Таких мрачных перспектив опасаются все дольщики и стараются лишний раз «подстелить соломку». Лучший способ минимизировать риск потери денег — выбрать проверенного и качественного застройщика, который доведёт дело до конца в срок. Поэтому, прежде чем вложить деньги в новостройку, большинство людей тщательно изучают репутацию компании. Но на практике это помогает не всегда. Нередко случаются ситуации, когда по разным причинам застройщик не в состоянии завершить работу над объектом. В этом случае его функции необходимо передать другой профессиональной организации. Смена застройщика в процессе строительства — один из самых стрессовых и опасных моментов для дольщиков. Однако такая ситуация не обязательно закончится плохо для со-инвесторов. Главное, грамотно произвести замену и держать всё под контролем.

Уточняем права дольщиков
Уточняем права и обязанности застройщика
Уточняем порядок смены застройщика
Анализируем риски дольщиков
Боремся за свои права при смене застройщика

[2]

Действие 1
Уточняем права дольщиков

Если активность на стройплощадке вашего будущего дома подозрительно замерла на несколько месяцев, есть повод бить тревогу. Иногда работа временно приостанавливается из-за незначительных трудностей у подрядчика, но печальные примеры недостроев по всей стране говорят о том, что задержка может стать бессрочной. По общей практике объект попадает в категорию долгостроя, если компания выбивается из графика на 6 месяцев. В этой ситуации сидеть сложа руки бессмысленно — нужно приступать к активным действиям. Одно из них — принудительная смена застройщика.

Права дольщиков защищаются множеством нормативно-правовых актов. Прежде всего, Конституцией РФ (ст. 40), а также ГК РФ, Законом от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Соинвесторы могут требовать от органов власти, предоставивших застройщику земельный участок под возведение жилого дома, обеспечить завершение строительства. Механизм действий, которые должные предпринять чиновники, прописан, к примеру, в законе N 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области».

Согласно этому документу есть несколько путей решения проблемы дольщиков со стороны местных властей:

— Привлечь нового застройщика
— Предоставить дополнительный участок земли для компенсации затрат, которые связаны с удовлетворением требований пострадавших дольщиков после завершения строительства проблемного объекта
— Оказать юридическую помощь обманутым дольщикам

Во многих случаях новый застройщик — решение проблемы. Обычно кандидатура компании выдвигается чиновниками и утверждается дольщиками. При этом подписание нового договора, равно как и отстаивание своих прав в суде, должно проходить при грамотном юридическом сопровождении. В каждой ситуации возможны десятки нюансов. Лучше обратиться к профессионалу, который специализируется на проблемах в сфере недвижимости. Не лишней также будет консультация с профессиональным риэлтором, подкованным в теме договоров долевого участия. Такого специалиста можно найти в крупном агентстве или через один из федеральных сайтовнедвижимости. К примеру, оставив заявку на портале ГдеЭтотДом.РУ.
ГдеЭтотДом.РУ
Действие 2
Уточняем права и обязанности застройщика

Имейте в виду, что смена застройщика может происходить не только по инициативе дольщиков и чиновников.

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта недвижимости на земельном участке, который принадлежит ему на правах собственности или аренды. В функции застройщика также входят инженерные изыскания и подготовка проектной документации. Все работы по конкретным объектам ведутся на основании разрешения на строительство. Их выполняет сам застройщик или компания, которую он нанял по договору — подрядчик.

Разрешение на строительство выдается при условии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и действует в течение срока, предусмотренного для возведения здания. Этот документ привязан к самому объекту — правоустанавливающим документам на участок и градостроительному плану.

Если в процессе один застройщик сменится другим, разрешение не утратит силу.

Основная обязанность застройщика перед инвестором — построить здание и передать готовые квартиры дольщикам в обозначенный срок. Однако строительная компания может передать права и обязанности по возведению дома другой организации, достаточно квалифицированной для завершения работ. Это предусматривается федеральным законом № 214, который регулирует нормы в долевом строительстве. В подобной ситуации происходит перевод обязанностей от одного лица к другому. Новый застройщик получает права по всей технической документации, разрешение на строительство и право аренды земельного участка под домом. Автоматически к нему переходит и ответственность перед дольщиками.

Главное, что принципиально для инвесторов, — девелопер не вправе сбыть проект с рук в обход клиентов. Законная смена застройщика возможна только с согласия дольщиков! Здесь действует тот же принцип, что и при переводе долга. Застройщик — должник, дольщик — кредитор. И обязательства можно передать третьему лицу, только когда инвестор даст на это добро. Если согласия нет, договор между прежним и новым застройщиком может быть признан недействительным.

Кроме того, по закону, передача незавершенного строительства не может происходить за спиной у дольщика. Строительная компания обязана вовремя сообщать инвесторов о своих планах — публиковать информацию в открытом доступе. В противном случае и организации, должностным лицам грозит ответственность по статье 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Действие 3
Уточняем порядок смены застройщика

По сути, смена застройщика — это перемена лиц в обязательстве. Она регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ. Все договоры, заключения, проектная документация, разрешение на строительство и прочие документы остаются те же, но в них меняется название организации.

Между старым и новым застройщиком заключается договор, по условиям которого первоначальный кредитор передает другой стороне обязательственное право застройки. При этом главное основание для переуступки прав — согласие должника (дольщика).

Важный момент договора — обязанность прежнего застройщика передать всю техническую документацию по проекту. Правопреемство новой строительной компании основывается именно на этих бумагах, которые действительны весь срок разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи).

Проблемы могут возникнуть, если в момент передачи прав выяснится, что у застройщика отсутствует действующее разрешение на строительство. В этом случае процесс привлечения новой компании может «зависнуть» на неопределённое время.
Действие 4
Анализируем риски дольщиков

Грамотный дольщик должен помнить: предупреждён, значит — вооружен. Не стоит подозревать все строительные компании в мошенничестве, но лучше заранее просчитать риски. При смене застройщика в процессе строительства существует множество подводных камней, но есть несколько главных опасностей, которые угрожают инвестору:

Нередко новый застройщик отказывается передавать дольщикам готовые квартиры. Он требует с людей дополнительных денег для компенсации собственных издержек. По факту — жильё уже оплачено, и принимая недостроенный объект по принципу переуступки прав, новый застройщик ничем не отличается от предыдущей строительной компании, которой люди больше ничего не должны. Но в законодательстве нет прямого запрета на подобные действия. Поэтому в некоторых случаях дольщиков буквально шантажируют документами о праве собственности, вынуждая доплатить.
— Двойная перепродажа квартир

Принимая недостроенный объект, в который уже вложилась группа дольщиков, новый застройщик игнорирует свои обязательства перед этими людьми и спокойно перепродаёт квартиры другим покупателям. Большинство юристов сходятся во мнении, что закон на стороне первой партии соинвесторов, за которыми приоритетное право. Однако по факту у каждой квартиры оказывается несколько собственников. И вопрос неминуемо попадает в суд.
— Долгострой

Процесс смены застройщика может тянуться годами. В российских реалиях 5, 7 и даже 10 лет волокиты с строительными проектами — не срок! При этом наполовину завершённые здания успевают прийти в негодность, простаивая без должной консервации. В интересах дольщиков — максимально форсировать процесс. Поэтом обманутые соинвесторы пишут бесконечные письма местным властям, устраивают митинги и голодовки. Всё это может тянуться годами — закон не предусматривает никакой ответственности для чиновников в вопросе элементарного бездействия при решении проблем дольщиков.

Лучший совет, который можно дать дольщику в одной из подобных ситуаций, — обратитесь к юристу. Это тот случай, когда нужно заплатить за грамотные услуги специалиста, а не искать поддержки на форумах товарищей по несчастью.
Действие 5
Боремся за свои права при смене застройщика

При смене застройщика главная задача дольщика — не допустить, чтобы переуступка прав произошла за его спиной. Подобная ситуация в принципе незаконна, но, к сожалению, происходит сплошь и рядом. Новый застройщик должен официально подтвердить, что принимает на себя не только права по объекту, но и обязанности перед инвесторами по предоставлению жилья. В этом случае высока вероятность, что завершение строительства и передача квартир пройдёт гладко. Поэтому дольщик может без опасений дать своё разрешение на смену организации. Гораздо проще проконтролировать этот момент на первом этапе, чем пытаться воевать со строительной компанией в суде за готовые квартиры.

На деле некоторые компании стремятся перенять строительство без согласия дольщиков и, естественно, без переуступки обязательств перед ними. Они рассчитывают в будущем спокойно перепродать квартиры другим людям. В такой ситуации дольщики должны немедленно требовать признать переуступку прав на строительство ничтожной в суде. Основанием для этого будет являться ст. 391 ГК РФ.

Другой вариант, которым может воспользоваться дольщик, если намечается смена застройщика, — попробовать вернуть свои деньги. Для этого нужно потребовать расторгнуть соглашение с прежней строительной компанией и попытаться взыскать с неё проценты за пользование чужими финансами. Можно также попытаться компенсировать убыток. Он представляет собой разницу между суммой, за которую приобретались права, и рыночной стоимостью подобной квартиры на текущий момент. Всю сумму суд не утвердит, но есть шанс взыскать хотя бы часть денег.

Если официальная переуступка прав между застройщиками уже произошла, можно адресовать те же требования новой строительной компании.

по материалам сайта: ГдеЭтотДом.РУ

ЗАСТРОЙЩИК В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ВОЗМОЖНА ЛИ ЗАМЕНА?

Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии автора: О.Г.Ершова
http://portal-law.ru

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту [email protected] (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источники

http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=420

Новые правила оформления отношений в сфере инвестирования и строительства: налоговые последствия

Принятое постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 регулирует вопросы гражданско-правовой квалификации отношений, возникающих при осуществлении инвестиций в строящиеся объекты (офисы, торгово-развлекательные комплексы и т.п.) и вопросы возникновения права собственности на объект инвестирования и оформления сделок по приобретению будущей недвижимости, в т.ч. и сделок инвестиционного характера.

Выводы, изложенные в Постановлении, содержат принципиально новую квалификацию отношений инвесторов и застройщиков и поэтому существенным образом изменяют налогово-правовые последствия этих отношений.

В частности, в пункте 4 Постановления суд указал, что инвестиционная деятельность в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости может квалифицироваться как отношения по договору купли-продажи, подряда или простого товарищества. Суд также указал, что могут использоваться иные виды договоров. Если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимости.

До принятия анализируемого Постановления стороны, объединяющие вклады при финансировании строительства объектов недвижимости, оформляли договор инвестирования, регулирующий вещные отношения на перечисляемые инвестиции и созданные в результате инвестиционной деятельности объекты по агентскому типу: право собственности на вновь построенное имущество возникало непосредственно у инвестора, при этом, застройщик выступал лишь как посредник. Такая правовая квалификация отношений основывалась на положениях п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», из которого следует, что заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.

Из указанного положения закона не следует, что заказчик наделяется правом собственности на инвестиционные средства, перечисленные ему инвестором. В соответствии с такой правовой природой инвестиционного договора (договор агентского типа) определялись и налоговые последствия: передача инвестиционного вклада в виде денежных средств или иного имущества не была связана с последующей реализацией объекта недвижимости и, следовательно, не являлась объектом налогообложения НДС, передача инвестору объекта инвестирования также не признавалась реализацией.

Возникающие налоговые риски в соответствии с гражданско-правовой квалификацией инвестиционных отношений, определенной Постановлением, между инвестором и застройщиком, как правило, возникают отношения по договору купли-продажи будущей недвижимости (п. 4 и 6 комментируемого Постановления), а право собственности на объект построенной недвижимости возникает только у собственника земельного участка.

Несмотря на то, что суд в п. 4 Постановления оставил открытым перечень договоров, которыми возможно оформлять инвестиционные отношения, договоры агентского типа уже не могут быть использованы в строительстве в связи с указанием суда на то, что право собственности на объект недвижимости возникает только у собственника земельного участка.

Учитывая это, мы предполагаем, что инвестиционные по своему характеру отношения для целей налогообложения могут быть оценены налоговыми органами и судами как отношения по реализации недвижимого имущества. С точки зрения налоговых последствий это, в частности, означает, что инвестиционный взнос должен быть квалифицирован как предоплата по договору купли-продажи будущей недвижимости, что приведет к дополнительному обложению предоплаты налогом на добавленную стоимость на основании п. 1 ст. 154 НК РФ.

В том случае, если собственником земельного участка выступает субъект РФ, муниципальное образование или казенное предприятие, на «инвестора» (покупателя будущей недвижимости) возлагается обязанность налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДС. Кроме того, если отношения не регулируются договором подряда (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ) или договором простого товарищества (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ), то стоимость имущества, передаваемого «инвестором» (покупателем будущей недвижимости) в целях использования имущества для строительства объекта недвижимости, также будет облагаться НДС по ставке 18%.

В результате правовой переквалификации отношений (с учетом того, что собственником новой недвижимости становится застройщик – собственник земельного участка) может измениться и порядок учета затрат и налогообложения прибыли у застройщиков (продавцов будущей недвижимости). В частности, денежные средства, полученные от инвестора, могут быть квалифицированы налоговым органом и судом как доход застройщика, который может быть уменьшен на документально понесенные расходы.

Анализируемое Постановление позволяет также квалифицировать инвестиционные отношения, как отношения возникающие из договора простого товарищества (п. 7 Постановления), однако широкому применению такой квалификации препятствует ряд указанных Пленумом ВАС обстоятельств. Как указано в п. 7 Постановления, существует особый порядок возникновения права собственности на объект инвестирования: право собственности на объект, построенный на земельном участке, возникает непосредственно у собственника земельного участка. Для того, чтобы право собственности на земельный участок возникло у всех товарищей, необходимо зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок.

Поскольку на практике окончательный размер имущественных взносов товарищей определяется только после окончания строительства, то регистрацию права общей долевой собственности из практических соображений осуществляют после окончательного определения долей всех товарищей.

Учитывая выводы, сделанные Пленумом ВАС РФ в комментируемом Постановлении, организациям, участвующим в инвестиционных отношениях при строительстве объектов недвижимости, необходимо срочно оценить необходимость пересмотра налоговых обязательств по НДС и налогу на прибыль в соответствии с правовой квалификацией отношений, изложенной в Постановлении, как по планируемым сделкам, так и по текущим и ранее совершенным, с учетом трехлетнего срока на проведение налоговых проверок.

Источники

http://www.audit-it.ru/news/account/342320.html

Смена инвесторов в договоре

«Главбух». Приложение «Учет в строительстве», N 4, 2004

При реализации проекта нового строительства инвестор использует собственный и заемный капитал на основании распорядительного документа органа исполнительной власти.

Налоговые последствия для инвестора при замене застройщика - картинка 6

В инвестиционном контракте подробно указываются условия его изменения и прекращения.

В частности, оговорено, что в случае смены инвестора новый обязан возместить предыдущему средства, вложенные в строительство.

Юридический аспект таких взаимоотношений — это отдельная тема.

Мы же поговорим о том, как будет отражаться выплата компенсации и в учете инвестора, с которым расторгнут договор, и в учете инвестора, с которым он заключен.

Пример. Местный орган власти расторг контракт с инвестором, который финансировал строительство подземных гаражей по заказу города и одновременно выступал в роли застройщика.

После этого был заключен контракт на достройку гаражей с другим инвестором. В договоре указано, что этот инвестор должен компенсировать бывшему инвестору фактически понесенные расходы, подтвержденные в установленном порядке.

Их сумма (оплата услуг подрядчиков, зарплата персонала с учетом ЕСН, амортизация оборудования и пр.) составила 3 200 000 руб. (с учетом НДС — 250 000 руб.).

Сначала рассмотрим учет и налогообложение хозяйственной операции у первого инвестора.

Поскольку инвестор совмещал функции застройщика, расходы по строительству гаражей отражались у него в бухучете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Это следует из п.2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160. НДС по расходам на строительство учитывался на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

Таким образом, в учете инвестора были сделаны следующие проводки:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 60 (02, 70, 69 . )

  • 2 950 000 руб. (3 200 000 — 250 000) — отражены расходы по строительству гаражей;

Дебет 19 Кредит 60

  • 250 000 руб. — отражен НДС по оплате услуг третьих лиц, связанных со строительством гаражей.

Компенсация, которая выплачивается инвестору при расторжении с ним договора, фактически является доходом от передачи имущественных прав на недостроенный объект новому инвестору.

В бухучете суммы такой компенсации отражаются в составе операционных доходов.

Так установлено в п.7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н.

Передача имущественных прав признается объектом обложения по НДС в соответствии с пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ. Правда, в Налоговом кодексе РФ не указано, как рассчитывать объект налогообложения передаваемых имущественных прав. Налоговые органы в подобных случаях обычно ссылаются на п.1 ст.154 Налогового кодекса РФ, иначе говоря, НДС придется начислять на всю стоимость переданных имущественных прав.

При этом инвестор может предъявить к вычету из бюджета «входной» НДС на основании счетов-фактур подрядчиков. Поступить так позволяет пп.1 п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, который разрешает налоговый вычет по товарам (работам, услугам), которые приобретаются для операций, облагаемых НДС.

В учете инвестора бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»

  • 3 200 000 руб. — начислена компенсация, полагающаяся инвестору при расторжении с ним договора;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

  • 2 950 000 руб. — списаны расходы по строительству гаражей;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

[1]

  • 488 135,59 руб. (3 200 000 руб. х 18% : 118%) — начислен НДС при передаче имущественных прав на гаражи;

Дебет 99 Кредит 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»

  • 238 135,59 руб. (3 200 000 — 488 135,59 — 2 950 000) — отражен убыток от расторжения договора по строительству гаражей;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 250 000 руб. — предъявлен к вычету из бюджета НДС по услугам подрядчиков, занятых при строительстве гаражей.

Выручка от реализации имущественных прав является доходом при определении налогооблагаемой прибыли организации (п.1 ст.249 Налогового кодекса РФ). При этом ее можно уменьшить на расходы, связанные с такой реализацией (пп.1 п.1 ст.253 Налогового кодекса РФ). По данной операции инвестор получил убыток в размере 238 135,59 руб. (при условии, что сумма расходов в бухгалтерском и налоговом учете совпадает). Этот убыток будет уменьшать общую сумму доходов инвестора за отчетный период либо будет перенесен на будущее.

Теперь поговорим о том, как отражается выплаченная компенсация в учете второго инвестора. Предположим, что он также будет совмещать функции застройщика. Что собой представляет сумма компенсации, выплаченной первому инвестору при расторжении договора? Фактически это расходы, связанные со строительством гаражей.

В учете второго инвестора бухгалтер запишет:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 60

  • 2 711 864,41 руб. (3 200 000 — 488 135,59) — включена в стоимость строительства сумма компенсации, выплаченной первому инвестору, с которым договор был расторгнут;

[3]

Дебет 19 Кредит 60

  • 488 135,59 руб. — отражен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

  • 3 200 000 руб. — выплачена компенсация первому инвестору.

После того как строительство гаражей будет завершено, инвестор не будет отражать их в составе основных средств. Ведь чтобы отразить в бухучете имущество в составе основных средств, нужно, чтобы одновременно выполнялись условия, перечисленные в п.4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н. Одно из этих условий — организация не планирует продажу активов.

В целях налогообложения прибыли построенные гаражи также не будут включены в состав основных средств, поскольку инвестор не будет их сам использовать и начислять по ним амортизацию (п.1 ст.256 и п.1 ст.257 Налогового кодекса РФ).

Очень важный момент: когда инвестор сможет предъявить к вычету из бюджета «входной» НДС по работам и услугам, связанным со строительством гаражей? Напомним, что если речь идет о строительстве объектов основных средств, то НДС предъявляется к вычету из бюджета в том месяце, в котором на объект начинают начислять амортизацию (п.6 ст.171 и п.5 ст.172 Налогового кодекса РФ). Однако выясняется, что в нашем случае гаражи не являются основными средствами.

В то же время работы и услуги сторонних организаций, которые инвестор оплачивает при строительстве гаражей, приобретаются для продажи этих гаражей, то есть для операции, облагаемой НДС. Поэтому «входной» НДС по таким работам и услугам можно предъявить к вычету из бюджета в соответствии с п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ.

Как нам разъяснили в МНС России, сделать это можно в том налоговом периоде, когда услуги оплачены и отражены на счете 08, при условии, что у инвестора есть счет-фактура подрядчиков. Ждать окончания строительства не нужно.

Таким образом, выплатив компенсацию бывшему инвестору, новый инвестор сможет предъявить «входной» НДС к вычету из бюджета:

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 488 135,59 руб. — предъявлен НДС к вычету из бюджета.

Источники

http://wiseeconomist.ru/poleznoe/21032-smena-investorov-dogovore

Литература

  1. Толчеев Н. К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам; ТК Велби, Проспект — М., 2014. — 262 c.
  2. Наследственные споры. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 816 c.
  3. Решения конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации. 1992-2008 (комплект из 7 книг). — М.: Издательский дом «Право», 2016. — 298 c.
  4. Отсутствует Теория государства и права / Отсутствует. — М.: АСТ, 2012. — 127 c.
  5. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях