Самые полезные юридические советы

Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений

Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений - картинка 1
Предлагаем ознакомится с тематической информацией в статье: "Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений". На все возникшие вопросы ответит онлайн-консультант.

Все ли вы знаете об ответственности владельца квартиры и незаконную сдачу в аренду? Читайте о законах РФ!

Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений - картинка 2

Сдавать квартиру в аренду можно двумя способами – официально, когда заключается договор, обладающий полной юридической силой и неофициально, когда договор не составляется. При выборе первого варианта обязательна уплата налога, размер которого определен НК РФ.

Во втором случае ни собственник жилья ни его арендатор не защищены законодательно. К тому же если сдавать жилплощадь без договора и факт откроется, то будет наложен штраф и в некоторых случаях возможна даже уголовная ответственность.

Что такое незаконная сдача?

Если квартира сдается внаем в соответствии с законодательными нормами – ее владелец в обязательном порядке должен исчислять налог с полученных в виде арендной платы доходов. Закон определяет сдачу квартиры в аренду как один из видов предпринимательской деятельности. Арендатор также имеет обязанности – в частности, он обязан зарегистрироваться на съемной жилплощади.

Если объект недвижимости сдается незаконно, то стороны сделки не извещают надзорные органы.

Законы

Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений - картинка 3

Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.

Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.

В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:

  1. В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
  2. В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
  3. В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Ответственность владельца — что будет?

Штрафы

Доказать, что владелец объекта недвижимости получает доход нелегально довольно сложно, но такие случаи все же имеют место.

Основным требованием Федеральной налоговой службы станет требование погасить возникшую задолженность по бюджетным сборам. Это связано с тем, что основным нарушением в случае незаконной сдачи квартиры в аренду выступает утаивание полученных доходов в виде получаемой арендной платы и последующая неуплата налога на доходы физических лиц.

Дополнительно на нарушителя будут наложены:

Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений - картинка 5

    Штраф за неуплату налога (ст.122 НК РФ). Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40% в том случае, если в процессе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от выплаты налогов было совершено преднамеренно.

В судебной практике чаще всего происходит именно так.

Важно: Максимально возможный размер штрафа — 30% от общей суммы задолженности, минимальная сумма — 100 рублей.

Для того чтобы определить сумму начисленных пеней необходимо сумму долга умножить на результат, полученный после деления действующей ставки рефинансирования на 300.

Внимание! Если нарушение выявлено повторно – сумма штрафов возрастет вдвое.

Уголовный кодекс РФ

Уголовная ответственность предусматривается за значительные нарушения в области налогового законодательства и определена в статье 198 Уголовного кодекса Российской Федерации. К нарушителям могут быть применены:

  • штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей;
  • принудительные работы на срок до 1 года;
  • лишение свободы на срок до 6 месяцев;
  • лишение свободы на срок до 12 месяцев.

Основным условием для возникновения уголовной ответственности является сумма налоговой задолженности более 600 тыс. рублей, неуплаченной за 3 финансовых года.

Важно! Если арендодатель не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и не уплачивает налоги в срок – привлечь к ответственности его могут также по статье 171 Уголовного кодекса – незаконное предпринимательство.

Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений - картинка 7

Согласно статье 171 УК РФ к собственнику могут быть применены:

  • штраф в размере до 300 тыс. рублей либо любого стороннего дохода за общий срок до двух лет;
  • при больших объемах получаемых незаконно средств (более 100 тыс. в месяц), на нарушителя может быть наложен штраф в размере 50 тыс. рублей и ограничение свободы на срок до пяти лет.

Куда жаловаться и сообщать о нарушениях?

Следует оповестить надзорные органы. Перечень ответственных инстанций:

  1. Федеральная налоговая служба.
  2. Управляющая компания или ТСЖ.
  3. Участковый.
  4. Управление по вопросам Миграции (сюда можно обращаться с заявлением в том случае, если квартира сдается иностранным гражданам).
  5. Роспотребнадзор. Этот государственный орган может помочь в том случае, если в сдаваемой нелегально квартире не соблюдаются санитарные нормы, установленные законодательством Российской Федерации.

Для справки: для того чтобы ваша жалоба была рассмотрена – нужно предоставить доказательства факта нелегальной сдачи: арендный договор или его копия, акт приема-передачи объекта недвижимости, расписка, подтверждающая получение денежных средств, и т.д.

Как составить жалобу

  • Жалоба может быть составлена как от руки, так и набрана на компьютере.
  • В правом верхнем углу необходимо указать наименование органа, в которое будет направлено обращение и его фактический адрес.
  • Ниже, в центре листа необходимо указать название обращения. В данном случае это будет «Жалоба о незаконной сдаче жилья в аренду».

Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений - картинка 8

Ниже должны быть в обязательном порядке указаны персональные данные заявителя. Анонимные обращения государственными органами не рассматриваются.

Здесь должны быть указаны фамилия, имя, отчество, паспортные данные гражданина и адрес постоянной регистрации.

  • Следующий пункт – подробное описание факта нарушения законодательства. Здесь должны быть максимально подробно указаны данные о нарушителях (арендаторе и арендодателе), дата возникновения нарушения, сопутствующие обстоятельства и прочее.
  • Важно! Текст жалобы должен быть составлен корректно, в деловом стиле. Использование ненормативной лексики не допускается. Текст не должен носить ярко выраженного эмоционального окраса. Недопустимо и искажение фактов.

    • Далее в тексте обращения опишите имеющиеся доказательства нарушения.
    • Внизу страницы в обязательном порядке поставьте свою подпись и расшифруйте ее.
    • Поставьте дату составления жалобы.

    Что делать, если соседи сдают квартиру посуточно?

    Именно такой формат сдачи объекта недвижимости внаем приносит больше всего неприятностей другим жильцам дома.

    Порядок действий:

    1. Зафиксируйте постоянную смену лиц, посещающих квартиру. Сделать это можно с помощью фото и видеосъемки, сбора свидетельских показаний, ведения журнала учета посетителей и др.
    2. Вызов участкового и полиции на любой факт нарушения законодательства со стороны жильцов (шумные празднования, громкая музыка и др.).
    3. Сбор максимального количества доказательств, необходимых для обращения в надзорные государственные органы.

    Как сдавать квартиру в аренду без последствий

    Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений - картинка 9

    Чтобы избежать проблем с законом необходимо:

      Заключить арендный договор или договор найма.

    Если согласно условиям договора аренды срок проживания арендатора составляет более 12 месяцев – такой документ должен быть официально зарегистрирован в Росреестре, в соответствии с положениями статьи 651 ГК РФ.

  • За каждый отчетный год, в котором имелся факт получения доходов в виде арендной платы, владелец квартиры должен предоставлять налоговую декларацию в ФНС и своевременно уплачивать начисленные в соответствии с ней налоги.
  • Если порядок действий соблюдён – сторонам сделки нет необходимости беспокоиться о возможной административной и уголовной ответственности.

    [2]

    Перед тем как принять решение о сдаче в аренду квартиры – внимательно изучите порядок заключения подобных сделок и ответственность за несоблюдение законодательных норм, установленных в Российской Федерации. Помните, что нарушения норм налогового законодательства грозят нарушителю начислением штрафов, и даже уголовной ответственностью.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источники

    http://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha/nezakonno.html

    Сдача недвижимости внаем как незаконное предпринимательство

    Яни П.С., доктор юридических наук, профессор.

    Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений - картинка 10

    В следственной и судебной практике все чаще возникают вопросы квалификации по ст. 171 УК РФ случаев приобретения гражданином, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, недвижимого имущества и сдачи затем этого имущества внаем или в аренду.

    1. В проекте обсуждавшегося в 2003 — 2004 гг. научной общественностью и принятого впоследствии (18 ноября 2004 г.) Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» содержалось следующее разъяснение «Не является предпринимательской деятельностью разовая сдача гражданами внаем (поднаем) своего жилья с целью получения дохода. Такие деяния, в случае уклонения лица от уплаты налога с полученного дохода, следует, при наличии к тому оснований, квалифицировать по статье 198 УК РФ». Если бы это разъяснение сохранилось в тексте Постановления, то из него следовало бы, что когда гражданин сдает жилье два и более раза — одному лицу, заключая с ним каждый раз новый договор, или несколько квартир разным лицам, — то при всех других признаках соответствующего состава незаконное предпринимательство было бы налицо.

    Пленум, однако, в итоге отказался включать приведенное разъяснение в текст Постановления, указав вместе с тем, что «в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ» .

    Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем».

    Комментируя данное разъяснение, Н. Лопашенко пишет: «Нет при описанных условиях признаков предпринимательской деятельности и, следовательно, незаконного предпринимательства и тогда, когда имущество сдается в аренду или внаем не один раз, или по ряду последовательных гражданско-правовых сделок» . Поддерживая позицию Пленума, Г. Есаков уточняет, что «приобретение жилого помещения или иного недвижимого имущества для целей сдачи их в аренду или внаем не охватывается данным изъятием и подлежит при наличии соответствующих оснований квалификации как незаконное предпринимательство. При этом не имеет юридического значения то, использовалось ли данное имущество для личных нужд перед тем, как сдать его в аренду, или лицо планирует в будущем использовать его для личных нужд» .

    Лопашенко Н.А. Преступления в сфере экономики: Авторский комментарий к уголовному закону (раздел VIII УК РФ). М., 2006 // СПС «КонсультантПлюс».
    Есаков Г.А., Рарог А.И., Чучаев А.И. Настольная книга судьи по уголовным делам. М., 2007.

    Как представляется, для безоговорочной поддержки позиции Пленума оснований все-таки нет. С целью систематического получения прибыли лицо может использовать и свое собственное имущество, приобретенное им до этого, как выразился Пленум, для личных нужд. Например, если гражданин покупал автомашину для того, чтобы возить семью на дачу, а затем решил сдавать ее желающим в аренду либо использовать для так называемого частного извоза, то такая деятельность вполне отвечает критерию предпринимательства, содержащемуся в ст. 2 ГК: направленность деятельности на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (сдача в аренду), в том числе для оказания услуг (частный извоз).

    Но если исходить из того, что правоприменитель будет руководствоваться не законом, а мнением Пленума, то стоит внимательней вчитаться в приведенное разъяснение. Пленум указывает не на одно (приобретение недвижимого имущества для личных нужд), а на четыре условия, при которых обсуждаемая деятельность не рассматривается им как предпринимательская. Помимо названного в число этих условий входят:

    Таким образом, отсутствие любого из приведенных условий, пусть и при наличии всех остальных, не дает, даже по мнению Пленума, оснований для непризнания деятельности предпринимательской. Иными словами, если, скажем, лицо приобрело недвижимое имущество для личных нужд, но затем использовало его для сдачи в аренду не временно, а в виде, как это называли раньше, промысла, рассчитывая на систематическое получение прибыли, то правило, содержащееся в п. 2 Постановления Пленума от 18 ноября 2004 г., на такие случаи не распространяется.

    1. Что же означает направленность деятельности на систематическое получение прибыли? Если проанализировать этот признак предпринимательства по трудам цивилистов, то можно обнаружить, что ясности на этот счет у них нет. Насколько можно понять коллег, названный признак означает, по их представлению, стремление лица получать прибыль от неограниченного числа сделок. То есть если, допустим, лицо решает несколько раз съездить в Германию и пригнать в Россию соответственно несколько машин, чтобы, продав их, заработать на свадьбу дочери, но более такие операции совершать не собирается, то эту деятельность нельзя назвать предпринимательской именно в силу отсутствия ее направленности на совершение неограниченного числа сделок .

    См. об этом подробней: Яни П. Цель систематического получения прибыли — спорный признак незаконного предпринимательства // Российская юстиция. 2005. N 6.

    В рассматриваемом нами случае если гражданин собирался совершать сделки аренды (найма) с принадлежащей ему недвижимостью неограниченное число раз, то его деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.

    1. Также возникает вопрос: можно ли в принципе считать сдачу принадлежащего лицу имущества в аренду видом предпринимательской деятельности в виде пользования имуществом? Ответ таков: можно, если она содержит и иные элементы такой деятельности — осуществляется на свой риск, направлена на систематическое получение прибыли.

    В ст. 2 ГК определено, что предпринимательская деятельность, в частности, направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. Сдача имущества внаем безусловно признается видом пользования имуществом. Это прямо следует, например, из того, что такой вид деятельности включен в Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, а также, скажем, из п. 1 ст. 626 ГК, где говорится: «По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование». Говорится об этом и в письме МНС России от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» .

    Вместе с тем утверждения, содержащиеся в последнем абзаце данного письма и состоящие в том, что «арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы. но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества», противоречат закону. При совершении собственником недвижимого имущества сделок аренды, направленных на систематическое получение прибыли от пользования указанным имуществом, арендодатель, по определению, действует на свой риск, поскольку «запускает» в коммерческий оборот свое имущество, готов не только к прибылям, но и убыткам, которые он ни на кого не возложит, но будет нести самостоятельно.

    К слову, неверная трактовка, непонимание категории «риск» не должны запутать правоприменителя. Так, гражданин может заявить (такие случаи встречаются на практике), что его деятельность не была связана с риском, поскольку во всех случаях он, сдавая имущество в аренду, брал полную предоплату с контрагентов. Казалось бы, здесь арендатор не несет предпринимательских рисков, понимаемых как осознание допущения отрицательных имущественных последствий, осознание того, что деятельность может привести не только к прибыли, к которой лицо стремится, но и к убыткам .

    Предпринимательское право РФ / Под ред. Е.П. Губина и П.Г. Лахно. М., 2006. С. 31 — 32.

    Однако деятельность не перестанет считаться предпринимательской (при наличии, повторю, и остальных ее признаков) и в том случае, когда арендодателем предпринимаются меры по обеспечению исполнения сделки арендатором (например, залог) или по требованию собственника имущества арендатор вносит авансовый платеж в полной сумме платы за аренду. Способ расчета (в рассрочку, по завершению работ или сразу и полностью), избранный сторонами, не дает оснований для исключения тех или иных сделок из предпринимательской деятельности.

    Иногда стороной защиты утверждается, что, сдавая недвижимое имущество в аренду, лицо лишь реализует свое конституционное право на использование имущества, а это не может признаваться незаконным и, следовательно, влечь уголовную ответственность. Это более чем странный аргумент, поскольку хотя лицо действительно имеет право использовать имущество, которое принадлежит ему на праве собственности, однако право это не абсолютно. В целом ряде случаев, предусмотренных законом, оно ограничено. В частности, если лицо использует свое имущество в деятельности, отвечающей установленным в ст. 2 ГК содержательным признакам , то оно может делать это только будучи зарегистрированным в качестве субъекта предпринимательства.

    О содержательных и формальных признаках предпринимательства см., в частности: Яни П. Незаконное предпринимательство и легализация преступно приобретенного имущества // Законность. 2005. N 3 // СПС «КонсультантПлюс».

    Также нельзя противопоставлять, как на этом нередко настаивает сторона защиты, распоряжение имуществом и пользование в смысле, в котором термин «пользование имуществом» употребляется в ст. 2 ГК. Сдача в аренду безусловно признается пользованием имуществом, о чем сказано выше со ссылкой на ст. 626 ГК и др.

    [3]

    С учетом изложенного следует прийти к тому выводу, что в действиях лица, систематически сдающего внаем либо в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество, есть объективные признаки состава незаконного предпринимательства.

    Имеет ли значение для квалификации по ст. 171 УК, платил либо не платил гражданин с незаконных доходов налоги? Вообще вопрос об ответственности за уклонение от уплаты налогов с доходов, полученных от незаконной предпринимательской деятельности, Пленум несколько запутал. Так, в п. 16 Постановления от 18 ноября 2004 г. сказано: «Действия лица, признанного виновным в занятии незаконной предпринимательской деятельностью и не уплачивающего налоги и (или) сборы с доходов, полученных в результате такой деятельности, полностью охватываются составом преступления, предусмотренного статьей 171 УК РФ».

    Это разъяснение родилось в результате признания большинством участников Пленума того, что с незаконных доходов платить налоги нельзя. Но написали ведь совершенно обратное: налоги с доходов от НПД платить все-таки надо, но теперь за неуплату мы привлекаем к ответственности только по ст. 171 УК, а совокупности со ст. 198 УК РФ не будет (такая совокупность предусматривалась в еще действовавшем в 2004 г. Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 4 июля 1997 г. «О некоторых вопросах применения судами Российской Федерации уголовного законодательства об ответственности за уклонение от уплаты налогов»). А нам, т.е. стороне обвинения, это и на руку, поскольку не придется связываться с головоломным примечанием к ст. 198 УК, пытаясь исчислить размер неуплаченных налогов. Поэтому если установлено, что гражданин, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, систематически сдавая имущество в аренду (внаем), не платил с полученных доходов налоги, то все неуплаченные налоги — с учетом примечания к ст. 169 УК — ему надо вменить как крупный ущерб — признак незаконного предпринимательства.

    Источники

    http://wiselawyer.ru/poleznoe/38696-sdacha-nedvizhimosti-vnaem-nezakonnoe-predprinimatelstvo

    Неприятные последствия сдачи недвижимости в аренду

    Недавнее решение Верховного суда, обязавшее обычного гражданина заплатить НДС с доходов от сдачи его недвижимости в аренду, снова вызвало дискуссии о том, может ли распоряжение своей собственностью считаться предпринимательской деятельностью. Между тем налоговики уже давно расценивают сдачу нежилых помещений в аренду как фактическое предпринимательство. И суды такую позицию поддерживают.

    Предприниматель или просто физлицо?

    Лю­бо­му че­ло­ве­ку, ко­то­рый со­би­ра­ет­ся сда­вать свои квад­рат­ные метры, стоит за­ду­мать­ся: может ли это быть ква­ли­фи­ци­ро­ва­но как пред­при­ни­ма­тель­ская де­я­тель­ность? Ведь от этого за­ви­сит, какие имен­но на­ло­го­вые обя­зан­но­сти у него по­явят­ся.

    Так, обычный гражданин платит всего лишь НДФЛ с полученного дохода. Причем если арендатор — компания или ИП, то они сами удержат налог при выплате арендной платы и перечислят его в бюджет. А если помещение сдается такому же обычному физическому лицу, то придется:

    [1]

    •подать декларацию в инспекцию по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за годом сдачи в аренду;

    •заплатить налог не позднее 15 июля этого же года.

    У предпринимателей же обязанностей значительно больше. При этом таковыми считаются не только те, кто зарегистрирован в качестве ИП. Если налоговики решат, что ваша деятельность — предпринимательская по сути, то к вам предъявят такие же требования, как и к ИП. Для этого инспекторам, правда, понадобится назначить и провести в отношении вас выездную проверку (обычно за 3 года, предшествующие году проверки).

    Предпринимательской считается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве п. 1 ст. 2 ГК РФ .

    На признаки предпринимательской деятельности, приведенные в ГК РФ, ориентироваться не стоит — они носят оценочный характер. Ведь даже сдавая скромную комнату в коммуналке, вы действуете самостоятельно, рискуете (незнакомые жильцы — всегда риск) и рассчитываете ежемесячно, то есть систематически, получать от этого хотя и небольшую, но все-таки прибыль.

    Однако сдача временно свободного жилья, благодаря давнему разъяснению ВС, предпринимательством не считается. Но все хорошо в меру — если вы начнете скупать квартиры и селить там жильцов, проверяющие однозначно усмотрят в этом систему и потребуют зарегистрироваться. Кстати, апартаменты налоговики не считают жилым помещением, поскольку о них нет упоминания в ЖК.

    А вот когда речь идет о нежилых помещениях, то, по мнению налоговиков, сдача даже одного объекта делает вас фактическим ИП. При обжаловании решений по выездной проверке в судебном порядке судьи в большинстве случаев поддерживают ИФНС.

    Нежилые помещения для семьи не покупают

    Вот ос­нов­ные кри­те­рии, ко­то­ры­ми ру­ко­вод­ству­ют­ся суды:

    вид раз­ре­шен­но­го ис­поль­зо­ва­ния по­ме­ще­ния (зда­ния). Для лич­ных и се­мей­ных целей нежи­лое по­ме­ще­ние не при­об­ре­та­ет­ся. Сле­до­ва­тель­но, по­ку­пая недви­жи­мость, из­на­чаль­но пред­на­зна­чен­ную для ис­поль­зо­ва­ния в тор­гов­ле, про­из­вод­стве, при ока­за­нии услуг и так далее, граж­да­нин имеет в виду пред­при­ни­ма­тель­скую де­я­тель­ность. Ана­ло­гич­но оце­ни­ва­ет­ся вид раз­ре­шен­но­го ис­поль­зо­ва­ния зе­мель­ных участ­ков;

    ха­рак­тер ис­поль­зо­ва­ния арен­да­то­ром: нежи­лые зда­ния и по­ме­ще­ния обыч­но сда­ют­ся под офис, склад, ма­га­зин, то есть для ис­поль­зо­ва­ния в ком­мер­че­ской де­я­тель­но­сти;

    нормы клас­си­фи­ка­то­ра. Со­глас­но ОКВЭД арен­да и управ­ле­ние соб­ствен­ным или арен­до­ван­ным нежи­лым недви­жи­мым иму­ще­ством — от­дель­ный вид эко­но­ми­че­ской де­я­тель­но­сти (код 68.20.2 ОК 029-2014);

    рис­ко­вый ха­рак­тер де­я­тель­но­сти. По­сколь­ку де­я­тель­ность арен­до­да­те­ля — пред­при­ни­ма­тель­ская, пред­при­ни­ма­тель­ский риск пе­ре­но­сит­ся и на арен­до­да­те­ля (он может не по­лу­чить ожи­да­е­мые до­хо­ды). Кроме того, на­ли­чие в до­го­во­ре арен­ды ряда усло­вий (в част­но­сти, об обя­зан­но­сти арен­до­да­те­ля пе­ре­дать в опре­де­лен­ный срок иму­ще­ство в при­год­ном для экс­плу­а­та­ции со­сто­я­нии, о сро­ках вне­се­ния и по­след­стви­ях про­сроч­ки аренд­ной платы) трак­ту­ет­ся как учет рис­ков, воз­мож­ных при пред­при­ни­ма­тель­ской де­я­тель­но­сти.

    Неко­то­рые из этих ар­гу­мен­тов не вы­дер­жи­ва­ют кри­ти­ки. Ведь и при сдаче жилых по­ме­ще­ний сто­ро­ны ста­ра­ют­ся про­пи­сать в до­го­во­ре все необ­хо­ди­мые усло­вия и риски, это обыч­ная прак­ти­ка. Но сути наша кри­ти­ка не ме­ня­ет. Рас­смот­рим те­перь воз­мож­ные по­след­ствия при­зна­ния граж­да­ни­на фак­ти­че­ским ИП.

    Придется заплатить НДС, пени и штрафы

    Аренд­ная плата. ИП, не пе­ре­шед­шие на спец­ре­жим, при­зна­ют­ся пла­тель­щи­ка­ми НДС. Сле­до­ва­тель­но, они обя­за­ны вклю­чать этот налог в цену арен­ды и затем пе­ре­чис­лять его в бюд­жет, а также по­да­вать де­кла­ра­ции по этому налогу.

    По­сколь­ку фак­ти­че­ский ИП не брал НДС с арен­да­то­ра, то ему при­дет­ся за­пла­тить налог са­мо­му, а также и штра­фы — за про­сроч­ку его упла­ты и за непо­да­чу де­кла­ра­ций. Бы­ва­ет так, что к мо­мен­ту за­вер­ше­ния про­вер­ки трех­лет­ний срок для при­вле­че­ния к от­вет­ствен­но­сти уже ис­те­кает.Но пени при­дет­ся пла­тить в любом случае.

    На­чис­ле­ние НДС фак­ти­че­ско­му ИП вле­чет также и штрафы:

    за неупла­ту НДС — 20% от неупла­чен­ной суммы;

    за непред­став­ле­ние де­кла­ра­ций по НДС — 5% от не упла­чен­ной в срок суммы на ос­но­ве со­от­вет­ству­ю­щей де­кла­ра­ции, за каж­дый пол­ный или непол­ный месяц со дня, уста­нов­лен­но­го для ее пред­став­ле­ния, но не более 30% ука­зан­ной суммы и не менее 1000 руб.

    Доход от про­да­жи. Ре­а­ли­за­ция недви­жи­мо­сти — также объ­ект об­ло­же­ния НДС (кроме земли). По­это­му если вы про­да­ди­те свое нежи­лое по­ме­ще­ние в пе­ри­од, ко­то­рый ИФНС со­чтет пе­ри­о­дом фак­ти­че­ско­го пред­при­ни­ма­тель­ства, то вам до­на­чис­лят также и НДС с до­хо­дов от про­да­жи иму­ще­ства, и пени за про­сроч­ку уплаты.

    Возможно, удастся добиться освобождения от уплаты НДС

    К хо­ро­шим но­во­стям можно от­не­сти недав­нее ре­ше­ние ВС, поз­во­лив­шее фак­ти­че­ско­му ИП за­явить зад­ним чис­лом осво­бож­де­ние от упла­ты НДС на ос­но­ва­нии ст. 145 НК.

    Дело в том, что доход большинства граждан от аренды не превышает 2 млн руб. за 3 последовательных календарных месяца. В таких ситуациях зарегистрированные ИП вправе получить освобождение от уплаты НДС, направив в инспекцию уведомление и подтверждающие документы. Однако попытки фактических ИП заявить такое освобождение по результатам налоговой проверки, признавшей их деятельность предпринимательской, ранее заканчивались неудачей. Налоговики, а затем и суды аргументировали свой отказ так:

    •освобождение предоставляется на будущее, а не задним числом;

    •им вправе воспользоваться только зарегистрированные ИП;

    •чтобы получить освобождение, нужно представить в ИФНС выписки из книги продаж и из книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций.

    Граждане, которым по результатам выездной проверки начислили НДС с арендной платы за нежилое помещение как фактическим предпринимателям, вправе заявить освобождение от уплаты НДС на основании ст. 145 НК задним числом Определение ВС от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570 .

    Но Верховный суд принял решение в пользу гражданина, который получил статус ИП только после того, как проиграл суды налоговой инспекции. В частности, ВС разъяснил, что на фактических ИП распространяются не только обязанности, но и права, предусмотренные НК, в том числе право на освобождение от уплаты НДС по ст. 145 НК. Поскольку уведомление налогового органа носит в этом случае чисто информационный характер, то направление его позже установленного срока не лишает гражданина права на освобождение. А представлять подтверждающие документы за соответствующие периоды он был не обязан, поскольку тогда еще не считался плательщиком НДС.

    ФНС включила это решение в свой Обзор судебных решений за III квартал 2018 г. Так что те граждане, которых обязали уплатить НДС с арендной платы, вправе заявить освобождение по ст. 145 НК РФ. Единственным препятствием в таком случае может быть только истечение трехлетнего срока для возврата (зачета) переплаты по налогу.

    В случае продажи недвижимости доход не будет освобожден от уплаты НДФЛ

    Обыч­ные граж­дане впра­ве не пла­тить НДФЛ в слу­чае про­да­жи недви­жи­мо­сти по ис­те­че­нии ми­ни­маль­но­го срока вла­де­ния ею:

    •если объ­ект при­об­ре­тен до 01.01.2016 — не менее 3 лет;

    •если позд­нее — не менее 5 лет.

    Де­кла­ри­ро­вать такую про­да­жу также не нужно.

    Но эта льго­та непри­ме­ни­ма в слу­чае, если недви­жи­мость ис­поль­зо­ва­лась в пред­при­ни­ма­тель­ской де­я­тель­ности. Нель­зя умень­шить доход и на 1 млн руб. фик­си­ро­ван­но­го вы­че­та либо на сумму рас­хо­дов на его при­об­ре­те­ние — по той же при­чине.

    Сле­до­ва­тель­но, если на­ло­го­вая про­вер­ка вы­явит про­да­жу нежи­лой недви­жи­мо­сти, ко­то­рую вы сда­ва­ли в арен­ду, то вам в любом слу­чае при­дет­ся за­пла­тить НДФЛ с пол­ной суммы до­хо­да, даже если по­ме­ще­ние при­над­ле­жа­ло вам много лет. Также с вас взы­щут пени за про­сроч­ку и штра­фы за неупла­ту на­ло­га и за непред­став­ле­ние на­ло­го­вой де­кла­ра­ции.

    Если НДФЛ удерживал налоговый агент, вам могут доначислить этот налог

    Пред­при­ни­ма­те­ли долж­ны сами по­да­вать де­кла­ра­цию, ис­чис­лять налог и вно­сить его в бюджет.То есть при арен­де у пред­при­ни­ма­те­ля арен­да­тор (ком­па­ния или ИП) не при­зна­ет­ся на­ло­го­вым аген­том и не дол­жен удер­жи­вать НДФЛ из аренд­ной платы.

    Таким образом, даже если ваш арендатор исправно удерживал ваш НДФЛ и перечислял его в бюджет, инспекторы могут потребовать уплаты той же суммы от вас, а также пеней и штрафа за просрочку — поскольку это была ваша обязанность и она не выполнена. Зачесть удержанный НДФЛ, если такое требование выдвинуто, инспекция не может. По правилам НК излишне удержанный НДФЛ должен вернуть налоговый агент, то есть арендатор, на основании заявления физического лица. И только если арендатора уже не существует, налог возвращает инспекция.

    Отметим, что в большинстве случаев налоговики все-таки не настаивают на уплате НДФЛ лично фактическим ИП. Тем не менее риск есть.

    Возможен штраф за незаконное предпринимательство.

    КоАП преду­смат­ри­ва­ет также неболь­шой штраф за неза­кон­ное пред­при­ни­ма­тель­ство — от 500 до 2 000 руб. Со­ста­вить про­то­кол по факту та­ко­го на­ру­ше­ния впра­ве как по­ли­ция, так и на­ло­го­ви­ки, но при­су­дить штраф может толь­ко суд. Од­на­ко на фоне всего вы­ше­из­ло­жен­но­го это, ко­неч­но, ме­лочь.

    . и взыскание страховых взносов

    Пред­при­ни­ма­те­ли обя­за­ны также пла­тить стра­хо­вые взно­сы за себя в фик­си­ро­ван­ном раз­мере.Од­на­ко в про­ана­ли­зи­ро­ван­ных нами су­деб­ных делах таких тре­бо­ва­ний не предъ­яв­ля­лось. Это свя­за­но с тем, что ад­ми­ни­стри­ро­ва­ние стра­хо­вых взно­сов пе­ре­шло к на­ло­го­вой служ­бе толь­ко с 2017 г., а про­вер­ки граж­дан на­зна­ча­лись в от­но­ше­нии более ран­них пе­ри­о­дов. То есть все еще впе­ре­ди.

    Вло­жить сво­бод­ные день­ги в недви­жи­мость и по­лу­чать доход от сдачи ее в арен­ду — идея непло­хая. Но чтобы все за­ра­бо­тан­ное не ушло на штра­фы и ад­во­ка­тов, оце­ни­вай­те риски на­ло­го­вых пре­тен­зий здра­во. Воз­мож­но, проще за­ре­ги­стри­ро­вать­ся как ИП, пла­тить, к при­ме­ру, 6% «упро­щен­но­го» на­ло­га с до­хо­да и спать спо­кой­но. На­пом­ним, кста­ти, что с 1 ян­ва­ря 2019 г. при по­да­че до­ку­мен­тов в элек­трон­ной форме за­ре­ги­стри­ро­вать ИП можно будет без упла­ты гос­по­шлины.

    Не забывайте поставить «палец вверх». Заранее,спасибо!)

    Источники

    http://zen.yandex.ru/media/id/595cf9f84ffd13b1f40e2506/5c35eb7fb4150800aa728b08

    Литература

    1. Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.
    2. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.
    3. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.
    4. Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.
    5. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.

    Добавить комментарий

    Мы в соцсетях

    Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях